農地転用許可制度の目的
我が国は、国土が狭小でしかも可住地面積が小さく、かつ、多くの人口を抱えていることから、土地利用について種々の競合が生じています。このため、国土の計画的合理的利用を促進することが重要な課題となっています。
このような中で、農地法に基づく農地転用許可制度は、食料供給の基盤である優良農地の確保という要請と住宅地や工場用地等非農業的土地利用という要請との調整を図り、かつ計画的な土地利用を確保するという観点から、農地を立地条件等により区分し、開発要請を農業上の利用に支障の少ない農地に誘導するとともに、具体的な土地利用計画を伴わない資産保有目的又は投機目的での農地取得は認めないこととしています。
（農林水産省ホームページ 参照）
農地の定義
農地とは耕作の目的に供される土地を言います。
「耕作」とは、土地に労費を加え肥培管理を行って作物を栽培することを言います。
例えば、農家が現に肥料を与え、米や野菜などの農作物を育てている土地や耕運機等の農機具で管理している土地です。
ただし、現に耕作されていなくても耕作しようとすればいつでも耕作できるような状態にあれば農地に該当します。
例えば、休耕地・不耕作地等です。
農地か否かの判断は、現況主義によります。登記簿謄本の地目が「農地以外」であっても現況が農地であれば農地法が適用されます。
※農地であるか否かの判断が難しいときは、管轄の自治体に問い合わせることをお勧めします。
農地法３条・４条・５条の申請について
３条の許可⇒農地を農地として売ったり、農地として貸すとき。
例えば、自分の農地を農地のまま他の農家に売る場合です。農地を転用せず、買主が農家であっても勝手に売ることはできません。
３条の３の届出⇒相続等で権利が移転したとき。
４条の届出・許可⇒自分の所有する農地を農地以外に転用するとき。
例えば、農地を造成して駐車場や宅地等に転用する場合です。自分の所有する農地であっても勝手に転用することはできません。
５条の届出・許可⇒農地を売却（権利移転）等により農地以外に転用するとき。
例えば、農地を不動産屋に売って住宅地等に転用する場合です。
※農地法の許可が必要なケースでありながら、その許可を取っていない場合、売買代金を支払っていても土地の名義変更（所有権移転登記）ができません。
※必要な許可を得ずに土地の売買や宅地への転用などを行った場合は、工事の中止や、元の農地への復元を命じられることもあります。
また、これに従わないときには、懲役または罰金に処せられる可能性もあります。
農地法３条の「届出」と「許可」の違いについて
農地法３条の許可
農地等を耕作することを目的として売買や貸し借りを行う場合は、農地法第3条に基づく申請を行い、農業委員会の許可を受ける必要があります。なお、許可を受けるためには、次の①～⑤の要件を満たす必要があります。
①すべての効率利用要件
申請農地を含め、所有している農地または借りている農地のすべてを効率的に耕作する
こと。
②農地所有適格法人の要件
農地所有適格法人として申請する場合は、農業を事業の中心とすること、農業者が中心
となって組織されることなどの農地法第2条第3項の要件を満たすこと。
③農作業常時従事の要件
申請人又はその世帯員等が農作業に常時従事すること。
④地域との調和の要件
申請農地の周辺の農地利用に影響を与えないこと。
⑤下限面積の要件
申請農地を含め、耕作する農地の合計面積が下限面積以上であること。
※農地法第3条の許可によって取得した農地の転用は、特段の事情が生じた場合を除き、原則認められませんのでご注意ください。
※解除条件付貸借は、一定の要件を満たす場合、個人や法人にかかわらず、下記の②及び③の要件は適用されません。
農地法３条の届出
通常、売買等により農地を取得する場合は、農地法第3条の許可が必要になりますが、相続、法人の合併・分割、時効取得などによって許可を要せずに農地を取得した場合には、その農地を管轄する農業委員会に、その旨を届出する必要があります。
※届出時期については、農地等の権利取得を知った日から概ね10カ月以内に行ってください。
農地法４条・５条の「届出」と「許可」の違いについて
農地法４条・５条の「届出」と「許可」の違い
農地法４条・５条の「届出」と「許可」がありますが、これらの違いは、農地が「都市計画法」によって定められた市街化区域と市街化調査区域のいずれに該当するかで判断します。
市街化区⇒「届出」
市街化地域は、すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的、計画的に市街化を図るべき区域であるため、農地の転用については特例で「届出」でよいことになっています。
市街化調整区域⇒「許可」
市街化調整地域は、市街化を抑制すべき区域であるため、農地の転用は原則的に「禁止」です。やむをえない理由等で一定の要件を満たした場合のみ「許可」されることになっています。農地法の許可はハードルの高い申請だといえます。
農振農用地区域の除外について
農振農用地とは
市町では、「農業振興地域の整備に関する法律」に基づいて、農業の振興を図るため優良農地として守る必要のある農地を、農業振興地域内の農用地区域（青地）として指定しています。この青地として指定された農地を農振農用地といいます。なお、農業振興地域内の農地にはこの農振農用地と、その他農用地（白地）の2種類があります。
農振整備計画の変更（農振除外）とは
農用地に指定されている土地に住宅、資材置場等を計画されるときには、農用地からの除外手続きが必要となります。これを農振除外といいます。また、温室、農機具収納庫など、いわゆる農業用施設を計画されているときは、用途変更など、農振計画を変更することが必要です。
市町が指定する「農用地区域（通称 青地）」に入っている農地は、「農業振興地域の整備に関する法律」により原則的に、農用地等以外に変更することはできません。
ただし、次の①～⑤の要件すべてを満たす場合にかぎり、農地以外に変更できる可能性があります。
①農用地以外の用途に供することが必要かつ適当であって、農用地区域以外の土地をもっ
て代えることが困難であると認められること。
②当該変更により、農用地区域内における農用地の集団化、農作業の効率化その他土地の
農業上の効率的かつ総合的な利用に支障を及ぼすおそれがないと認められること。
③当該変更により、農用地区域内における効率的かつ安定的な農業経営を営む者に対する
農用地の利用の集積に支障を及ぼすおそれがないと認められること。
④当該変更により、農用地区域内の土地改良施設の有する機能に支障を及ぼすおそれがな
いと認められること。
⑤土地改良事業等施行区域内の土地にあっては、工事完了年度の翌年度から 起算して８
年を経過した土地であること。
※この他に他の法令（農地転用、開発許可、建築確認許可など）の許認可の見込みがあることも要件となります。
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